Estimation de revenus — location courte durée à Marrakech

Le prix est ajusté par le quartier, puis par le nombre de chambres, de façon sous-proportionnelle : une maison de six chambres ne se loue pas trois fois le prix d'une deux-chambres. Les villas d'Amelkis et de la Palmeraie suivent un ajustement qui leur est propre, établi par relevé direct — le détail est dans la section suivante.

Ce calculateur décrit le marché ordinaire, pas le segment d'exception. Deux riads relevés en médina affichent 190 € et jusqu'à 1 690 € la nuit — le second accueille quarante personnes. Ce ne sont plus des maisons de location, ce sont de petits hôtels privés, et leur prix ne se déduit ni du quartier ni du nombre de chambres. Au-delà d'environ 200 € la nuit, sortez de cet outil et faites une estimation à la main.

Ces valeurs sont calées sur cinq estimations AirDNA, relevées le 25 septembre 2026 sur des biens types de Marrakech. AirDNA suit 15 millions d'annonces depuis 2014 et fournit la seule donnée d'occupation sous licence accessible pour cette ville.

Contre-expertise Airbtics, moyenne de la ville sur 9 818 annonces : 195 000 MAD de revenu annuel, 850 MAD la nuit, 62 % d'occupation. Le niveau d'occupation est confirmé — nos 55 à 69 % l'encadrent.

Contre-expertise AirROI : 37,6 % d'occupation, 1 560 MAD la nuit. Nettement plus bas — cette base compte les jours bloqués par le propriétaire comme des jours non vendus, là où les autres les excluent. À retenir comme plancher, pas comme mesure.

Les trois sources s'accordent en revanche sur la saison, et elles contredisent les prix affichés. Airbtics et AirROI mesurent le revenu réellement encaissé, et placent toutes deux le sommet en avril, avec octobre juste derrière et un creux en juillet. Décembre, que les prix demandés laissaient croire triomphant, ressort autour de la moyenne : les tarifs y sont élevés mais les nuits ne se vendent pas autant. Les courbes de ce calculateur suivent le revenu, pas le prix affiché.

Soixante-neuf annonces de Marrakech, ouvertes une à une pour trois semaines éloignées dans le temps : 14–21 avril 2027, 11–18 août 2027 et 30 décembre 2027 – 6 janvier 2028. Deux cent sept observations, une par annonce et par période. Aucun prix n'a été estimé ; aucune URL ni aucun identifiant n'est en doublon.

Le prix ne suit pas la saison. Vingt-six annonces affichaient un tarif aux trois dates. En les comparant à elles-mêmes, l'indice de prix ressort à 0,98 en avril, 1,03 en août et 0,99 au Nouvel An. L'écart médian entre le tarif le plus haut et le plus bas d'une même annonce est de 1,06× — six pour cent, entre avril et le réveillon.

Neuf de ces vingt-six annonces affichent un tarif strictement identique aux trois dates. Un appartement à Guéliz demande le même prix le 15 avril, le 12 août et le 31 décembre. Le pilotage du prix n'a rien d'automatique : une part importante du marché ne le fait pas.

Deux conséquences. Un relevé de prix ne peut pas servir à construire une courbe de saison : un tarif qui ne bouge jamais ne dit rien de la demande. La saisonnalité de ce calculateur vient donc des trois bases qui mesurent le revenu encaissé, jamais des prix affichés.

Et le prix affiché n'est pas le prix obtenu. Ramenés à deux chambres et à la part hôte, les tarifs relevés ressortent en moyenne un cinquième à un quart au-dessus de ce que retient ce calculateur — mais l'écart n'est pas uniforme : +25 % sur les appartements de Guéliz, +24 % sur les riads de la médina, et −18 % sur les villas de la Palmeraie. Un écart qui change de signe n'est pas un facteur de conversion. L'explication la plus probable est que les deux mesures ne portent pas sur la même chose : remises semaine et mois, baisses de dernière minute, nuits qui ne partent pas au tarif demandé. Nous retenons la valeur basse, celle qui correspond au revenu encaissé. Une estimation prudente vaut mieux qu'une promesse.

Quatre séjours réellement payés, relevés sur les reçus Airbnb. Les montants ci-dessous sont le prix par nuit encaissé par l'hôte, hors frais de ménage et hors frais de service prélevés au voyageur.

Deux enseignements. D'abord le rapport de 1 à 2,8 entre janvier et août, qui fonde la courbe saisonnière des appartements en résidence. Ensuite les frais de ménage affichés — 10 à 19 euros, soit 110 à 200 MAD : très en dessous du coût réel d'une rotation. Ces hôtes absorbent la différence pour paraître moins chers dans les résultats de recherche. C'est un choix ; encore faut-il savoir qu'on le fait.

Les relevés datent de 2024 ; les tarifs de la grille sont réévalués d'environ 15 % pour 2026. Conversion à 10,8 MAD pour un euro.

Deux marchés opposés dans la même ville. Le riad de la médina perd un quart de son prix en août ; l'appartement en résidence gagne un cinquième du sien sur les mêmes semaines. Le premier vit de la clientèle européenne qui fuit la chaleur, le second de la clientèle marocaine et MRE qui arrive aux vacances scolaires. C'est pourquoi le calculateur change de courbe selon le quartier, et pas seulement selon le type de bien.

Le gardien est calculé au SMIG 2026, soit 17,92 MAD de l'heure pour 191 heures mensuelles, augmenté des cotisations patronales. Un gardien non déclaré coûte moins cher et expose le propriétaire ; nous ne calculons que le cas déclaré.

La taxe de séjour n'apparaît pas dans ce tableau : elle est encaissée auprès du voyageur puis reversée à la commune. Elle ne coûte rien au propriétaire, mais l'oublier expose à une pénalité de 25 % et à des intérêts de retard.

Les semaines que vous vous réservez ne réduisent pas tout. Le ménage, la blanchisserie, la maintenance et la commission de plateforme diminuent avec le nombre de nuits louées. L'eau, l'électricité, l'internet, le syndic, la piscine, le jardin, le gardien et l'assurance, eux, continuent de courir : rapportées aux nuits qui restent, ces charges pèsent donc plus lourd sur chaque nuit vendue.

Ce qui change vraiment le coût d'une semaine réservée, c'est la saison : une semaine de haute saison vaut près du double d'une semaine creuse. Le calculateur affiche les deux montants sous le graphique — c'est le chiffre à regarder avant de bloquer des dates.

Une estimation annuelle décrit un bien installé. La première année ne lui ressemble pas, et c'est l'écart entre les deux qui fait les propriétaires déçus.

La mise de départ. Les budgets publiés pour Marrakech, convertis à 10,8 MAD pour un euro :

À titre de plancher, meubler un deux-pièces au Maroc revient à 52 900 MAD — mais c'est du mobilier de ménage. Une mise en location demande en plus les jeux de linge en triple, la décoration, la sécurité et les photos professionnelles. Le budget proposé par défaut dans l'outil est un point de départ : l'état du bien le fait varier du simple au triple, et vous devez le corriger.

Les mois perdus. Comptez un à trois mois entre le lancement des travaux et la première annonce publiée. Ces mois ne produisent rien mais les charges fixes courent déjà. L'outil ne les compte qu'à partir de la mise en ligne, ce qui est la lecture la plus favorable : si vos travaux durent, ajoutez-les vous-même.

La montée en charge, et ce que nous n'en savons pas. Une annonce sans avis ne se remplit pas comme une annonce installée. C'est vrai partout, et aucune source publique ne mesure cette vitesse à Marrakech. Nous n'avons donc pas inventé de chiffre : le curseur propose 55 %, 70 % ou 85 % du rythme de croisière au démarrage, avec un retour au rythme normal au douzième mois, et c'est le propriétaire qui choisit son hypothèse. C'est le même principe que pour le taux de remplissage, et c'est volontairement affiché comme une hypothèse, pas comme une mesure.

La récupération de la mise de départ est une arithmétique d'exploitation : combien de mois de net faut-il pour couvrir le budget engagé. Ce n'est pas un rendement, ni une valorisation du bien : le prix d'achat n'entre nulle part dans ce calcul, et cet outil ne donne aucun conseil en investissement.

L'impôt est estimé selon le régime des revenus fonciers : abattement forfaitaire de 40 % sur le revenu brut, puis barème progressif de l'impôt sur le revenu (0 % jusqu'à 40 000 MAD, puis 10, 20, 30, 34 et 38 %). Exonération lorsque le brut annuel reste sous 30 000 MAD. Le régime applicable dépend des services fournis : une location meublée avec prestations peut relever des revenus professionnels. À faire confirmer par un expert-comptable.

L'abattement étant forfaitaire, la commission de gestion ne se déduit pas de l'assiette imposable.

Le temps de gestion affiché est compté à trois heures par rotation — messages, arrivée, départ, contrôle du ménage, linge, incidents — plus douze heures par an d'administratif. Il ne compte ni les déplacements ni le fait d'être joignable. C'est une mesure de la charge, pas une promesse d'économie.

Les charges d'exploitation sont identiques dans les deux colonnes : ménage, blanchisserie, eau, électricité, assurance. Nous ne prenons aucune marge sur ces postes. L'abattement fiscal étant forfaitaire, la commission ne se déduit pas de l'assiette imposable : l'impôt est donc lui aussi identique, et l'écart entre les deux colonnes correspond exactement à la commission.

Ce calcul ne suppose aucun gain de revenu lié à la gestion. Une gestion professionnelle vise un meilleur taux d'occupation et un meilleur prix moyen, mais nous ne l'intégrons pas : nous ne pourrions pas le prouver sur votre bien avant de l'avoir géré.